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Welche Tiere darf ich als Mieter in der Wohnung oder im Haus halten ?

Eine Frage die sich viele Mieter vielleicht auch schon vor der Anschaffung eines Tieres stellen. Welche Tiere sind eigentlich in der Wohnung als Mieter erlaubt ? Zunächst sollte man feststellen, dass grundsätzliche Verbote der Tierhaltung durch den Vermieter schlichtweg unwirksam sind. Das Recht auf Halten eines Kleintieres hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen zuletzt deutlich gemacht. Das heißt, dass der Mieter Tiere die in Käfigen oder anderen Behältnissen leben und von denen keine Gefahr ausgeht (z.B. giftige Exoten) halten darf. Hierzu zählen insbesondere die klassischen Kleintiere wie z.B. Meerschweinchen, Wellensittiche und Co. Diese sollten allerdings in einer angemessenen Anzahl vorhanden sein. Ein Mieter der z.B. 30 Kanarienvögel in seiner Wohnung hält ist sicherlich nicht als üblich anzusehen. Hierzu könnte es zu einer unzumutbaren Belästigung anderer Mieter kommen (Lärm/Geruch).

 

Klauseln in denen der Vermieter generell die Haltung von Katzen und Hunden verboten hat sind ebenso unwirksam. Hier darf die Vermieter die Haltung nur verweigern wenn er hierzu ein berechtigtes Interesse hat (z.B. Gefährdung von Kleinkindern oder Tierhaarallergie eines Mietbewohners).

 

 

 

Korrektes Lüften: Morgens und abends je zweimal !

Schimmel in der Wohnung ? Ein recht häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter wenn denn die ersten schwarzen Sporen an Decken und Wänden zu sehen sind. Gerade für den Eigentümer der Immobilie kann dies zu erheblichen Kosten führen wenn der Mieter aufgrund des Schimmels die Miete mindert oder sogar Schadensersatz aufgrund der Gefährdung seiner Gesundheit fordert. Meist ist es schwierig zu lokalisieren woher der Grund des Schimmels stammt. Ob der Mieter oder Vermieter die Schuld trifft können meist nur sachkundige Profis klären. Für den Fall, dass der Mieter dem Vermieter einen Feuchtigkeitsschaden meldet muss der Vermieter belegen können, dass das Bauwerk frei von Schäden ist und die Feuchtigkeit nicht in das Mauerwerk eingedrungen ist. Der Mieter muss seinerseits beweisen können, dass er die Wohnung stets beheitzt und regelmäßig gelüftet hat. Eine reine Kippstellung der Fenster reicht hier allerdings nicht aus. Verschiedene Gerichte haben inzwischen entschieden, dass der Mieter die Wohnung je 3-4 Mal (morgens und abends) für rund 10 Minuten querlüften muss.

 

Eigenbedarf, nicht vortäuschen !

Nicht selten kommt es vor das eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter nur vorgetäuscht wurde um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Sollte der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses allerdings beweisen können, dass ein sogenannter Eigenbedarf seinerzeit gar nicht bestand macht sich der Vemieter schadensersatzpflichtig ! Diese Kosten können unter Umständen recht hoch ausfallen. Gerade wenn der Mieter sich eine kostenspielige Wohnung suchen muss. Auch die Erstattung von Umzugs- und Maklerkosten wären als Beispiele zur Erstattung zu nennen. Die höhre Miete kann der Mieter um bis zu 5 Jahren geltend machen. 

 

 

 

 

Legionellenprüfung, für wen ist sie Pflicht ?

 

Die genaue Kontrolle des Trinkwassers ist für die meisten Mehrfamilienhäuser mittlerweile Pflicht. 

 

Folgende Bedingungen sind hieran geknüpft ob auch Ihr Gebäude für eine Untersuchung in Frage kommt:

 

 

  • der zentrale Warmwasserboiler in Ihrem Haus hat ein Fassungsvermögen von mehr als 400 Litern 
  • Die Leitung zwischen Warmwasseraufbereiter und der am weitesten enferntesten Entnahmestelle beträgt mehr als 3 Liter Wasser 
  • Ihre Liegenschaft ist ein Mehrfamilienhaus mit mindestens 3 Wohnungen und verfügt über eine zentrale Wasseraufbereitung 
  • mindestens eine Wohnung ist vermietet

 

 

 

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen: Immer eine Sache des Mieters ? 

Viele Mieter sind immer noch der Meinung, dass sie unabhängig vom Zustand der Wohnung renovieren müssen. Dem ist aber nicht so ! Das Gesetz besagt nach § 535 BGB das der gesamte Instandhaltungsbereich so auch die Schönheitsreparaturen immer eine Angelegenheit des Vermieters ist. Gleichwohl hat der Vermieter jedoch das Recht die Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Ist dies nicht der Fall muss der Mieter auch nicht tätig werden ! Kurz zusammengefasst kann man folgendes festhalten:

 

  • übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung hat das BGH in den letzten Jahren Klauseln für Schönheitsreparaturen und Quotenklauseln für ungültig erklärt
  • Keine starren Regeln ! Alle Regeln wonach der Mieter z.B. Küche, Bäder, (alle 3 Jahre) Wohn-/Schlafzimmer, Diele alle 5 Jahre renovieren muss sind ebenso unwirksam
  • auch bei der Farbwahl ist der Mieter während des Mietverhältnisses völlig frei, nur am Ende bzw. bei Auszug bedarf es der Anstrich einer neutralen Farbe. Eine Verpflichtung oder Klausel zur "weißen Farbe" innerhalb des Mietverhältnisses im Vertrag aufzunehmen ist also nicht erlaubt.

 

 

 

Der Verwaltervertrag 

Im Vertrag zwischen einer Hausverwaltung und einer WEG - Gemeinschaft sind in der Regel folgende übliche Punkte geregelt wobei die zwingenden Aufgaben und Befugnisse durch einen Vertrag nicht eingeschränkt aber erweitert werden dürfen.

(§ 27 zwingende Aufgaben und Befugnisse)

 

  • Auftragnehmer als Verwalter und Auftraggeber als Eigentümergemeinschaft
  • Genaue Laufzeit des Vertrags (maximale Bestellung auf 5 Jahre, bei Erstwahl der Hausverwaltung höchstens auf maximal 3 Jahre)
  • Detailierte Aufgaben des Verwalters mit Hinweisen auf die Gemeinschaftsordnung, sonstigen Vereinbarungen und Beschlüssen
  • Verwaltervergütung u.a. maßgebend: Anzahl der Einheiten, Größe der Wohnanlage, genauer Standort, Zustand und Alter der Anlage, sowie das Verhältnis untereinander und zum Verwalter (Rechtsstreitigkeiten)
  • Hinweise zur ordentlichen sowie außerodentlichen Kündigung
  • Fälligkeit der Vergütung
  • Unterscheidung und Abgrenzung zwischen Grundleistungen und Sonderleistungen mit ausführlicher Erläuterung z.B. Anzahl der Versammlungen, Übernahme von größeren Instandsetzungsmaßnahmen, Abwicklung von Versicherungsfällen etc. 
  • Auflagen und Beschränkungen bezüglich der Kontoführung, Abrechnung sowie Anlage der Gelder der Gemeinschaft
  • Versicherungspflicht der Gemeinschaft sowie Infos zur Haftpflichtversicherung des Hausverwalters und deren Deckungssummen
  • Stundenersatz für Sonderleistungen
  • Vertragsinhalte zur Haftung 
  • Bestimmungen zur Vollmacht 
  • Hinweise zur Vertragsänderungen
  • Pflichten bei Vertragsende (Rückgabe der Unterlagen und Abrechnung)

 

 

 

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Hausverwaltung in Bottrop